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李迅雷:為何房價堅挺而房地產股疲弱

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去年以來,地產股價格走勢與房價變化出現明顯背離,2017年年初至2018年上半年,A股市場的地產股大幅下跌,僅2018年上半年房地產股票指數就下跌18.7%,而上證綜指只下跌14%。但全國70城住宅房價指數環比一直在上升,今年與去年同期相比,估計平均漲幅在10%左右?! ”畴x的深層原因  為何房價走勢和房地產股走勢的背離如此明顯呢?  首先,新建住宅價格指數或許因成交的地域變化有所失真。自2017年以來,很多一二線城市相繼出臺調控政策,對新建住宅限價銷售,導致開發商不愿意開盤,2017年一線城市銷售面積明顯下降。進入2018年,隨著地產商現金流吃緊,需要通過賣房來增加周轉資金,故一線城市開盤數量增多,銷售面積在新建住宅指數中占比提高,導致最近幾個月新建住宅價格指數環比增速提高。如果分開看一、二、三線城市的價格變化的話,增速并未顯著提高?! 〉诙?,長期的賺錢效應導致購房者預期過于樂觀。歷史數據表明,房屋平均銷售價格的年化漲幅為8.2%,若以首付三成計算,買房者的年化收益率在20%以上。這種穩定持續的賺錢效應會對購房者預期產生很大影響。相比之下,股市的賺錢效應遠不如房產,地產股雖然過去二十年漲幅也不小,但由于市場流動性極好,投資者頻繁交易,且股價波動較大,投資者虧錢的概率還是較大。因此,房價表現或許會遠比地產股更樂觀?! 〉谌?,作為股市的投資者,更加注重根據宏觀經濟走勢、政策導向及上市公司基本面等來做出投資決策,但這些都不能構成對房地產股的價格支持。例如,自2016年以來,貨幣超發的力度一路下行,目前仍處于下降通道中,但房價同比增速仍維持5%以上,近幾個月甚至出現環比增速上行,這似乎與貨幣政策的大趨勢相背離。此外,就房地產公司基本面而言,從過去看,房地產公司的現金流狀況與房價變化高度相關。但2018年以來地產公司的現金流狀況仍在繼續惡化,房價環比增速卻出現上漲,這是明顯背離的?! ≌l更能昭示未來  以上解釋了房價堅挺但房地產股疲弱、房價與股價之間背離的原因。那么,背離之后,究竟會否彼此回歸,或者房價與股價這兩者走勢中誰更具領先性,能昭示未來?仔細觀察中美兩國的房價與股價的歷史走勢圖,發現當兩者階段性背離時,后續房價向股價靠攏的概率較大,這或許意味著股價更能昭示未來?! 股市場中,地產股估值與房價關系與美股相似,股市估值大約領先房價數據4個月左右,相關性也很明顯。從2008年底到今年5月,滬深300地產指數PE值與4個月后的新建住宅價格環比數據相關系數為0.57。之所以取滬深300地產指數,是因為A股中有數量較多的中小地產公司,他們或涉及非地產業務、或經常涉及并購重組等其他題材概念,股價表現跟地產業務的關系較弱,滬深300地產指數則基本剔除了這些小地產公司?! 股股價的領先期則更長,大約領先房價6個月左右,但相關性則相對弱一點。從2008年底到今年5月,地產股指數的相對凈值數據與6個月后的新建住宅價格數據相關系數為0.51?! ∠噍^于美股市場,國內房價滯后股價表現的時間更長,這或許與國內房產交易的便利度(受調控政策、戶籍制度等影響)遠不如美國有關,因此也導致了股市與房市數據的相關性略低?! 】梢?,無論在A股市場還是美股市場中,股市指標均領先于樓市。相比較而言,國內房價相對于房地產股的表現更加滯后。

來源:大眾證券報


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